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PENSION DE VIVIENDA, UNA PROPUESTA

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Por Bruno Sindona /

Esta propuesta tiene como objetivo transformar la adquisición de una vivienda en un ciclo de desarrollo de las familias y de los entornos en los que se insertan, escribe Sindona.

(Foto: Publicidad)

Dos de los mayores problemas que enfrenta la sociedad brasileña en la actualidad son el déficit habitacional y la crisis de la seguridad social, en ambos casos los desafíos son manifiestos desde hace mucho tiempo y se han ido agravando con los años, y no hay perspectivas de solución en el horizonte cercano. o mejora en hacer frente a ellos; al contrario: el cambio de hábitos económicos y sociales contribuye aún más al crecimiento de estos desafíos. ¿Es posible imaginar una solución que conecte los dos problemas y revolucione el destino de millones de familias?

Dentro del alcance del crecimiento del déficit habitacional tenemos factores como el crecimiento poblacional, la degradación de las casas antiguas; el aumento del número de divorcios; la sobreocupación de áreas aptas para vivienda que empuja a nuevos habitantes de las grandes ciudades a zonas de riesgo; la falta de mano de obra calificada en la construcción civil, lo que dificulta el adecuado desarrollo de la autoconstrucción; el constante éxodo rural y, sobre todo, la escasez de recursos para implementar medidas públicas efectivas y duraderas. En una encuesta reciente del IPEA – Instituto de Investigación Económica Aplicada, se constató que hay un déficit de más de 8 millones de viviendas en Brasil.

En relación a la seguridad social, la falta de conocimiento e incluso la desconexión cultural que existe entre los ciudadanos brasileños y la planificación financiera a largo plazo; la escasez de ahorros familiares y el creciente proceso de pejotización, están agravando sistemáticamente un problema que siempre ha sido desafiante y cada vez más traicionero porque no se manifiesta en la vida cotidiana de las familias, sino que pone en peligro definitivamente el futuro de todos.  Según un estudio realizado por la aseguradora Allianz, el 90% de los brasileños mayores de 25 años no ahorra pensando en la jubilación.

Conectando estos dos desafíos está la inflación, que erosiona el poder adquisitivo de las familias cuyos gastos están completamente indexados, especialmente el alquiler; y tus recetas no. Según el censo realizado por Quinto Andar en colaboración con DataFolha, el gasto medio brasileño en vivienda es del 31%, o sea, más de un tercio de la renta familiar está directamente comprometida e indexada por los índices IGPM o IPCA. Al migrar a financiamiento inmobiliario, este gasto se vuelve decreciente a través del modelo de financiamiento SAC y ligado a TR, índice que históricamente fluctúa mucho menos que los índices de inflación mencionados anteriormente. Sumando este simple cambio a todo el desarrollo humano que conlleva la vivienda calificada, la vida de estas familias puede transformarse de manera efectiva y duradera.

La presente propuesta consiste en la creación de un sistema de seguridad social vinculado a la promoción de la vivienda, utilizando el sistema SAC de amortización de financiamiento. El Sistema de Amortización Constante permite liquidar el principal del monto financiado junto con los intereses de la operación, lo que en la práctica genera una caída constante en el valor real de las cuotas. Dentro de esta realidad y creyendo que las familias, al incorporarse a una financiación, ya han adaptado sus finanzas para pagar la cuota al máximo de su valor, es decir, la primera. Así, la diferencia en la caída de valor entre las cuotas podría invertirse en un sistema de seguridad social. Lo que se percibe actualmente es que la diferencia que se ahorra en la disminución de la financiación, al ser paulatina y lenta,

Así, las familias mantendrían el promedio nacional de gasto en vivienda (31%) en su presupuesto, pero con el tiempo estos pagos liquidarían gradualmente el financiamiento y el resto se sumaría a un plan de pensiones, que a su vez se retroalimentaría con el financiamiento . sistema de financiación de la vivienda. La gran mayoría de los recursos de desarrollo habitacional provienen del FGTS y SPBE (recursos de ahorro), los cuales son insuficientes para solucionar el déficit habitacional. El FGTS tiene limitada su capacidad de asignación de recursos principalmente por las políticas de retiro implementadas por los últimos gobiernos, además de la precariedad y pejotizaciónde trabajo que también inciden en su crecimiento. Los ahorros, por su parte, están limitados por las reglas de Basilea III, que limitan el volumen que los bancos destinarán al crédito inmobiliario.

La alternativa propuesta sería un tercer pilar de fondeo operado por la CEF de la misma forma que el sistema actual, a través del Programa Minha Casa Minha Vida y SBPE, dependiendo del tipo de crédito a ser tomado por el prestatario, el fondo de pensión para el asignación del recurso.

CEF es el principal agente de desarrollo inmobiliario del país, actuando de manera exquisita en la gestión de los recursos y en el control de las obras. Y como banco minorista, tiene el conocimiento y los recursos necesarios para atender a los prestatarios/inversores y organizar el desarrollo de estos fondos de pensiones. El actual modelo de financiamiento de proyectos no necesitaría ser modificado, lo que sucedería es solo un aumento en los recursos disponibles para este sistema.

Analizándolo desde el punto de vista de la seguridad social, la operación sería plenamente viable, en primer lugar porque los fondos a constituir ya tienen un destino definido y ampliamente conocido. El financiamiento inmobiliario de CEF tiene la tasa de morosidad más baja del país y la tasa de proyectos problemáticos más baja de la historia, lo que brinda solidez y seguridad a los inversionistas.

Además de los beneficios para las familias, el desarrollo inmobiliario funciona de manera efectiva para mejorar las comunidades en las que se lleva a cabo. Desarrolla equipamientos públicos, redes de abastecimiento e impacta positivamente a toda la comunidad a su alrededor, además de un desarrollo económico masivo y empleabilidad local.

En los cálculos iniciales, adoptamos un modelo de contrato utilizado por el Programa MCMV, y los resultados son alentadores. En una adquisición donde el prestatario financió 140.000,00 reales en 30 años y optó por el plan de pensión de vivienda, al final de la financiación, tendría una renta de R$ 1.034,71 por mes. Este valor representa aproximadamente el 84% de la primera cuota de la financiación y un valor acumulado de R$ 213.651,04, considerando una capitalización de 3,aa. Cuando analizamos este escenario y le sumamos la plusvalía de la propiedad adquirida y ya pagada, tenemos un escenario de seguridad familiar muy superior a la realidad actual. Esta realidad no debe cambiar sin un programa que dirija a las familias en esta dirección de manera sencilla y sin burocracia.

Esta propuesta pretende transformar la adquisición de una vivienda en un ciclo de desarrollo de las familias y de los entornos en los que se insertan. Una familia que logra una vivienda digna se desarrolla, y con el paso de los años tiende a volverse cada vez más productiva, luego de este período de alta productividad surge la necesidad de una fuente de ingresos de por vida que garantice la subsistencia de los padres de esta familia. El Bienestar Habitacional puede, además de permitir un mayor acceso a la vivienda, también garantizar el futuro de millones de familias que se encuentran al margen de la seguridad económica. Una familia que tiene su vivienda pagada y una fuente de ingresos de por vida desarrolla una seguridad sin igual, exonera al estado y mantiene intacta su dignidad. Asimismo, además de todos los beneficios directos para el prestatario, existe la vertiginosa posibilidad de incrementarfinanciamiento para viviendas asequibles.

Analizando el escenario actual del crédito inmobiliario en Brasil, realizado casi en su totalidad por el FGTS y Cajas de Ahorro, podemos ver que sólo los brasileños comunes prestan a los brasileños comunes a tasas que permiten la reducción del déficit. Si esa ya es nuestra realidad, ¿por qué no fomentar esta práctica y así terminar con el desafío de la vivienda brasileña? Hay que crear nuevos caminos y se crearán.

 

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